Konut Kredisi Transferi Kar/Zarar Hesaplama
Konut Kredisi Transferi Nedir?
Yüksek faizden çekilen bir konut kredisinin daha düşük faiz oranıyla başka bir bankaya taşınmasıdır.
Bu yazıda toplam kar/zarar nasıl hesaplanır örneklerle ondan bahsedeceğim.
Örnek 1:
Mevcut Durum:
- 1.000.000 TL
- 120 Ay vadeli
- %3 faiz oranıyla
- 30.890 TL Taksit
Yukarıda bizim yüksek faiz oranıyla çekmiş olduğumuz bir kredi olsun. Kredinin 12 taksitini ödedik, 13. taksiti ödemeden başka bir bankaya transfer etmek istedik.
- Ödenen taksit 12 ay, kalan 108 ay
- Kalan anapara 987.370 TL
- Erken kapama tazminatı 19.747 TL ( Vadesine 36 ay kalmış kredilerde anaparanın %2 si, 36 aydan az kalmışlar için %1)
- Toplam ödeme 1.0007.117 TL
Yeni Durum:
Toplam kapama bakiyesi 1.000.117 TL olsa da yeni kredimizin tutarı anapara kadar olabilir. Bu durumda yeni durum;
- Yeni anapara 987.370 TL
- Vade 108 Ay ( Burayı istediğimiz gibi yapabiliriz, ben 12 ay ödendiği için kalan vade üzerinden gitmek istedim.)
- Faiz oranı %2,49
- 26.442 TL taksit
Masraflar
Ne masrafı demeyin, sonuçta bu transfer işlemiyle yeni bir kredi çekmiş oluyoruz. Elbette masraflarımız da olacak. şimdi masraflara bakalım:
- Kredi Tahsis ücreti : 4.950 ( Kredi tutarının binde 5’i kadar)
- Ekspertiz masrafı : 20.000 TL (Her bankanın farklı olabilir, ortalama aldım.)
- Sigortalar : Hayat sigortası, Konut, DASK sigortaları bir önceki kredimizde mevcut, dolayısıyla oradan gelecek iadelerle beraber buraya ilave bir masrafımız olmaz. ( DASK iade olmaz, zeyil yapılır.)
- Erken Kapama : 19.750
Toplamda 44.700 TL masrafımız olacak.
Kar/Zarar ???
Normalde 30.890 TL taksit ödeyecektik. Artık taksitlerimiz 26.442 TL. Ve kredimizin vadesine de 108 ay kalmıştı. Bu durumda;
30.890-26.442 = 4.448 TL X 108 Ay = 480.384 TL
Bu tutardan da masrafları düşünce 480.384-44.700 = 435.684 TL bu işlemden karımız olur.
Örnek 2:
- örnekte vademizi değiştirmemiştik. Aslında bizim ödediğimiz taksit tutarı 30.890 TL idi. Ve biz bu tutarı düşürerek işlem yaptık. Sonuçta bu kredi yeni bir kredi olduğu için vadeyi daha kısa veya daha uzun yapabiliriz. Nasılsa 30.890 TL ödüyorduk, yine ona yakın bir tutar ödeyeyim ama kredim daha erken bitsin, vademi kısaltayım da diyebiliriz.
- 987.370 TL Anapara
- Vade 65 ay
- %2,49 Faiz oranı
- Taksitler 30.815 TL
Bu sefer de hesabımız şöyle olmalı. 30.890 TL’den 108 ay ödeme yapacaktık. Artık 30.815 TL 65 ay ödeme yapacağız. Bu durumda karımız;
Kar/Zarar ???
(30.890 x 108)-( 30.815 x 65) = 1.333.145 TL bu işlemden karımız var, masrafları da düşmemiz lazım bu tutardan. 44.700 TL masrafımız vardı.
1.333.145-44.700 = 1.288.445 TL
Gördüğünüz gibi vadeyi kısaltmak işimize fazlasıyla yaramış oldu.
Hocam merhaba, böyle bir yapılandırma durumu ile ilgili iki sorum olacak
1) ikinci çekilecek kredinin, ilk kredinin ana parasından fazla olamaz demişsiniz o halde ilk anapara ile kredi kapama arasındaki tutarı cebimizden ödememiz gerekecek doğru mudur? Yani masraflar kısmına bu farkı da eklememiz gerekecek.
2) krediyi kapatacağımız banka ile yeni kredi çekeceğimiz banka farklı olduğunda ilk çekilen krediyi kapatma işini bankalar kendi arasinda mı hallediyor?
Teşekkür ederim,
İyi çalışmalar.
1. soru için evet, masraflar cepten ödeniyor.
2. soru için banka sizin diğer bankadaki hesabınıza parayı aktarıyor. Siz sadece imza atıyorsunuz.
Hocam ben 2 milyon kullanmak istiyorum şu anda, baktığımda 120 aylık taksit tutarı 62k oluyor, ama 60 aylık yaptığımda taksit tutarı 73k oluyor.
Önümüzdeki 1 yıl içinde yapılandırmak istesem 60 aylık kullanmam daha mantıklı değil mı?
ne kadar kısa vade o kadar az faiz. Ama bunun kararını siz vermelisiniz.
1 adımda 435 bin kar var fakat bu kari 10 yıla yayılmış olarak geri almış alıyorsun ve 44 bin peşin ödeme yapıyorsun. faizlerin biraz daha düşeceğini düşünürsek buralardan değilde 2-2.20 civarından tek yapılandırma yapmak ve vadeyi kisaltmak daha mantıklı gorunuyor
ona bakarsak 2,2 yerine 1,8 den yapmak daha mantıklı. Ama biz eldeki verilere göre hesapladık sadece.